9号公馆

丰台区南苑乡石榴庄项目

产品策划定位报告

北京公司营销部

2014-04-28

一、项目地块分析

（一）区位及交通条件

南苑石榴庄项目位于三环刘家窑桥及四环榴乡桥之间，区内

贯穿十号线、亦庄线两条主要公共交通线路，为南城商业核心位

置，属城市近郊；项目城市距离近，距CBD直线距离仅7.5公里，

可享用周边配套设置，受京深市场、木樨园大红门商圈的带动，

区内发展迅速，受方庄、丽泽桥新商务区的影响，客群基础十分

良好。

（二）地块规划指标情况

项目规划建筑面积28.24万㎡，容积率3.26，其中：居住面

积7.86万㎡、学校0.63㎡，其余19.75万㎡均为商业、金融等

公建，其中11万㎡公建商业需无偿还建。

序号

地块

编号

用地性质

用地规模

（㎡）

容积

率

地上建筑规模

（㎡）

控制

高度

建筑密度

（%）

绿地率

（%)

1S-14-1C2商业金融3499.783.51224936.94030

2S-17C2商业金融3431.344

3S-20C2商业金融6919.530

4S-24

F1住宅混合公

建

37442.630

5S-31M9；绿隔产业27541.2411

6S-50-1R54中小学用地7898.140.86319183030

小计——86732.2—282463———

根据最终地块竞拍结果，情况如下：自住商品房6.9万平米

（销售限价2.2万元/平米），商品房9630平米，商业金融8.73

万平米，还建商业11.01万平米，小学6319平米。

（三）SWOT分析

1、优势

➢缺乏竞争：北京南部极度缺乏高端居住类物业，区域内同类

产品供应量有限；

➢绝佳区位：区位隶属于城市主城区，临近三环，距离CBD、

天安门仅10公里；

➢便捷交通：毗邻三、四环主路，靠近三条重要地铁线路，交

通便利，通达性好；

➢高端产品：商品房住宅打造高端低密产品，提供城市别墅第

一居所；

➢景观资源：充分利用代征绿化资源，打造特色园林景观，提

供品质生活条件；

2、劣势

➢规模受限：受配建指标所限，商品住宅体量较小，无法实现

规模效应；

➢配套缺乏：项目周边配套等级较低，受后期还建项目影响较

大；

➢地块形状：北部地块形状不规则，开发设计难度较大；

➢开发周期：项目开发及运营周期较短，时间限制较大；

3、机会

➢区位潜力：受区域开发政策的影响及带动，以及未来后期还

建项目的帮助，商业、居住氛围不断强化，区域价值不断提

升。

➢周边发展：项目周边京深市场及木樨园、刘家窑商圈的不断

发展，区内住房需求不断增加，未来市场空间巨大。

➢客群基础：周边方庄、刘家窑、木樨园等地区的溢出型居住

人口对于区域的居住认可度和依赖性较强，有良好的客群基

础。

➢改善需求：区内置业人群有一定程度的购买力，有强烈的居

住产品高端化的需求，产品市场基础良好。

4、威胁

➢产品类型：反地域产品市场接受度有待观察，需较强的市场

及客群支持。

➢还建项目：南部还建项目建设及未来前景未知，对于高端产

品有一定程度的影响。

➢地域环境：项目所在地区社会环境复杂，对高端产品有一定

的负面影响。

5、SWOT分析结论

依照打造“核心效率生活居住样本”的目标，利用自身优良

的地块条件，依托区域交通便利，创造差异化需求和产品可能，

合理运用资源条件、企业品牌影响力、打造创新性产品，弥补东

南城区高端居住产品空缺，成为京东南城区高端商住复合区居住。

二、开发目标与核心问题解析

（一）项目预期目标方向

2014年1月15日，北京公司通过市场竞价的方式获取了丰

台区南苑乡石榴庄地块。该地块一经取得，公司及集团上下便确

立了快速开发、快速销售、锻炼队伍的开发战略目标。在产品定

位阶段，营销部将充分按照既定的开发战略目标，做到针对开发

成本、土地特征、财务指标等综合、谨慎研究并确定项目整体定

位，确定满足市场化需求，迎合开发战略目标的产品设计。以实

现集团、公司对于该项目的开发愿景。快速去化，快速回款，保

持一定的销售利润率将成为该项目营销工作目标；打造高端物业

产品，锻炼营销队伍则成为主要的开发工作目标。

（二）定位思考核心问题界定

1、如何确定产品

（1）根据控规条件设定产品形式

商业金融部分，层高不超过4.2米，规划控高不超过80米，

为打造复式公寓提供了基础条件。（目前市场上已有报批通过4.5

米层高的复式公寓项目在售，市场反馈良好。）同时对该类产品

做市场差异化、特色化产品设计，出奇制胜。

（2）利用地块现状资源优势将产品价值发挥最大

住宅建筑规模受限，大比例商品房为自住型商品房，充分利

用两者不平均容积率使用做出纯粹高端物业产品。

充分利用北区S-20和S-17两地块之间的代征绿化带，打造

建筑间的特色景观绿化带，化劣势为优势。

2、地块价值解析

（1）北区地块综合价值条件分析

项目北部S-14-1地块为U型地块，用地规模小且形状不规

则，规划设计难度较大，且按照目前的设计规范进行设计方案草

排后，无法实现建筑规划，用地空间形状极不适宜排布，规划设

计难度较大；

S17、S20地块相对规则，中间隔离景观良好，但由于受地

下地铁5号线通过影响，会产生一定的震动及噪音，在产品设计

时将尽量控制户型面积，同时充分利用两地块间的代征绿化打造

园林景观，提升景观视野范围，规避产品朝向问题。

S-14-1地块受红线、控高等影响，建议北侧三个商业金融地

块指标可以整体平衡考虑，根据实际情况三地块间内部指标做平

衡，缓解S-14-1地块的指标压力。

（2）南区地块居住价值分析

S-24地块为本项目核心地块，地块形状规整，位置优越，结

合周围配套及建筑，有较好的未来规划空间，地块居住价值由高

至低为：蓝色中心区域>红色东北侧区域>橙色北部区域>紫色西

部区域>绿色南部区域；

蓝色：地块中心区域围合情况良好，空间较大，私密性相对

较高，适合项目的景观、广场等舒适性公共区域的建设；

红色：地块东南侧有鑫兆雅园多层产品，私密性较好且利于

采光，较适宜低密度高品质产品的开发和排布；

橙色及紫色：地块北侧和西侧侧沿街，环境较为嘈杂，但通

达性良好，总体而言，较为中庸，优劣均等，建议可放置配建的

自住型商品房及快销型公寓产品；

绿色：地块南侧面对还建工程，其80m及11万㎡的土地使

用指标造成地块南侧土地环境复杂，不利因素较多；

（3）南区地块商业价值分析

S-24地块形状规则，位置较好，结合周围配套及建筑，有较

好的未来规划空间，就商业产品开发的价值由高到低可分为：红

色西侧北侧区域>蓝色南部区域>橙色东部区域；

红色：地块北部及东部沿街展面较大，且紧靠两条区域内交

通主干道，通达性好，适合商业（底商）的开发，商业价值较高；

蓝色：地块南侧面对还建工程，沿街展面较好，且能与后期

还建工程的商业产品良好的呼应，商业氛围较好，但鉴于其规划

及产品类型的不可控性，南部商业价值需进一步考量；

橙色：地块东侧毗邻鑫兆雅园，道路待规划，没有临街商业

的展面和客群流量，商业价值较低；

（4）还建地块

目前开发部沟通进展：我司将以货币补偿方式作为交换条件，

交由石榴乡自行完成建设招商工作，同时地下商业部分也放弃经

营或虑持有权力（地下部分将安置整个项目的人防，同时综合考

虑经济效益后确定不持有该部分地下产权）。

三、市场验证与机会发现

（一）北京市房地产开发投资完成情况

2013年，全市完成房地产开发投资3483.4亿元，比上年增

长10.5%。其中，住宅完成投资1724.6亿元，增长5.9%；写字

楼完成投资611.7亿元，增长59%；商业、非公益用房及其他完

成投资1147.1亿元，增长0.6%。

房地产开发投资中，建安工程投资为1510亿元，比上年增

长9.2%，占全市房地产开发投资比重为43.3%。

全市房地产开发投资同比增速

（二）房地产市场供给情况

截至12月末，全市商品房施工面积为13886.9万平方米，

比上年增长5.8%。其中，住宅施工面积为7406.9万平方米，下

降1.4%；写字楼为2114.1万平方米，增长23.5%；商业、非公

益用房及其他为4365.9万平方米，增长11.9%。

2013年，全市商品房新开工面积为3577.5万平方米，比上

年增长11%。其中，住宅新开工面积为1736.5万平方米，增长

6.7%；写字楼为671.4万平方米，增长25.1%；商业、非公益

用房及其他为1169.6万平方米，增长10.4%。

2013年，全市商品房竣工面积为2666.4万平方米，增长

11.5%。其中，住宅竣工面积为1692万平方米，增长11.1%；

写字楼为273.1万平方米，增长20.4%；商业、非公益用房及其

他为701.3万平方米，增长9.3%。

（三）房地产市场销售情况

2013年，全市商品房销售面积为1903.1万平方米，比上年

下降2.1%。其中，住宅销售面积为1363.7万平方米，下降8.1%；

写字楼为317.9万平方米，增长25.4%；商业、非公益用房及其

他为221.5万平方米，增长7.1%。

全市商品房销售面积同比增速

（四）保障性住房情况

2013年，全市保障性住房完成投资729.7亿元，比上年下

降14.9%。截至12月末，全市保障性住房施工面积为4857.1

万平方米，增长0.7%；新开工面积为964.9万平方米，下降13.3%；

竣工面积为1079.2万平方米，增长43.4%。

（五）市场小结

2013年房地产市场开发投资全年增长率呈“V”字型分布，

年初出现峰值，随后逐步趋于平稳，7月增长最慢，随后开始回

升。总体看来，全市房地产开发投资依旧稳步上升。

全市房地产供给量稳中有升，伴随一部分商品住宅项目的相

继入市，住宅的在施工面积有所下降，写字楼、商业、非公益用

房等部分则有所上升，其中写字楼增长最快；新开工面积写字楼

部分增长最为迅速，其次为非公益用房及其他用房，住宅部分增

长比较平稳；新竣工面积中写字楼部分增长最明显，其次分别是

住宅部分与非公益用房与其他。伴随新政策的逐步推行，非公益

用房与其他部分将得到进一步提升。

全市房地产销售量有所减少，增速明显下降，12月同比出现

负增长，其中以住宅与写字楼部分反映较为明显，相反，非公益

用房与其他部分的销售情况有所提升。

全市保障性住房投资所有下降，施工面积略有提升，新开工

面积减少，竣工面积涨幅明显，伴随一部分竣工项目入市，一定

程度上将缓解全市刚需型产品的市场需求。

四、房地产竞争市场分析

（一）土地市场

宗地名称

规划建面

(㎡)

容积率

实际楼面价

（元／㎡）

规划用途受让单位

成交价

(万元)

丰台夏家胡同地块766302.841000二类居住懋源177000

朝阳农展馆北路8号地591522.373000F1住宅混合公建融创210000

亦庄河西区X13R2地块1013651.562028二类居住首开住总122000

朝阳东坝南区地块2083732.3343809二类居住/F1恒大513500

朝阳东坝南区地块935342.046507二类居住保利210000

西局XJ-03-02、XJ-05、

XJ-09地块

2202012.854847

二类居住/托幼用地/商

业金融

龙湖35700

西局XJ-03-01、XJ-08地块1705352.856321二类居住/商业金融泰禾495800

土地市场表现：2013年市区内“地王”频出，2014年后

城区价格平台将发生巨大抬升。

与本地块处于相同环线位置的多宗高价地块成交，预计将于

14、15年相继入市，对城区现有的价格体系将产生重大影响，

尤其是对新售商品房项目，将迈入一个新的价格平台。

未来市场上还将有多个优质地块入市，土地市场将会保持持

续热度，土地价格稳步抬升。近期市场中也经常出现土地成交价

格小幅波动的情况，如西局同期的亦庄两地块，均被融创、方兴

以底价成交，而4月24日恒大取得大兴黄村地块，楼面价则高

至2.9万元/平米。土地频受追捧的背后，反应出的是大部分房企

在面对市场、政策的不确定情况下，仍积极在土地市场掠取土地，

抢占未来土地市场资源。在阶段性市场调整的背景下，长期看涨

已经成为房企对于一线城市，尤其北京所形成的认知共识。但总

体来看市区内优质地块的供给仍将呈现出供不应求的局面。

未来随着农展馆地块、夏家胡同地块、西局两地块、北京三

环沿线商品住宅项目价格将会抬升至10万以上的价格平台，将

大幅拉升三环沿线的新房入市价格。

（二）住宅市场

住宅市场表现：周边区域中长期无竞争，地块外围板块（旧

宫、亦庄区域）活跃，内外环境均存在较大价格上涨动因。

区域商品房市场：目前地块周边无在售项目，区域二手住宅

价格平均在4-4.4万元/平方米、LOFT公寓（首开石榴派）价格

在4.6-4.8万元/平方米。部分高端项目，如璞瑅二手房报价在

6.1-6.2万元/平方米。

从新房市场来看，未来与本案几乎无同期入市竞争项目，且

石榴庄外围板块如旧宫、亦庄将存在更大的价格上涨动因，也会

进一步促进本案价格筑底、抬升。

项目名称

容积率物业类型销售状态目前售价(元/㎡)

东亚中轴国际4写字楼尾盘40000

七克拉3

LOFT

平层公寓

二手房

平层40000-48000

LOFT50000-60000

（部分LOFT小户型

70000-80000）

上海建筑2.6高层住宅二手房41000-43000

建邦华府1.85小高层住宅二手房40000-44000

中海城—底商二手房55000-65000

璞瑅2.82小高层住宅二手房61000-63000

（三）公寓市场

复式公寓：销售火爆，价格提升明显。

通州台湖泰禾一号街区，实现均价3.2万元/平方米（精装标

准3000元/平米），户型层高4.5米。马驹桥的珠江四季悦城项

目，目前实现均价2.5万元/平方米（精装修4000元/平米），户

型层高4.5米。

泰禾一号街区于2013年末开盘，当日773套房源全部售罄，

主推40-80平米4.5米层高的LOFT公寓户型，首期实现14亿

元销售额，成交价达到3.2万元/平米，远超销售预期2.5万元/

平米。客户主要以CBD区域工作白领、亦庄产业园区员工、以

及未来台湖商圈员工、以及投资客户为主。

珠江四季悦城于2013年10月下旬开盘，当天1000余套房

源一抢而空，选房客户超过5000组，首期实现23亿元销售额，

主推60、90平米4.5米层高的LOFT公寓户型。当前售价为2.5

万元/平米。

平层公寓：去化良好，价格提升有限。

目前在售亦庄项目，林肯公园90、120、160平方米，四梯

七户的平层公寓，层高3.5米，二期尾盘均价3.6万元/平方米

（6000元/平方米精装）。广渠路金茂府2013年上半年推出58

平方米起公寓，目前公寓二手房报价5.5-6.0万元/平方米，住宅

二手房报价平均8.0万元/平方米起。

项目名称产权年限建筑形式近期均价（元/㎡）

泰禾一号街区50年LOFT32000

东亚印象台湖50年平层23000

润枫水尚70年平层26000

目名称物业类别近期均价（元/㎡）

林肯公园50年公寓32000（精装6000）

项目

名称

建筑面积

(㎡)

开盘

时间

成交均价

(元/㎡)

套均面积

（㎡）

套总价(万元/套)

泰禾一号街区162013.123230056-59182-190

珠江四季悦城38.92013.102140083-87176-185

（四）办公市场

区域办公氛围较弱，写字楼售价与住宅价格出现倒挂。

目前周边写字楼价格在4万元/平方米左右。项目东南方向

的中海城底商售价在5.5-6.5万元/平方米左右。

（五）别墅市场

区域别墅市场：消费市场稳定，供需呈现平衡态势。。

京南区域，在售别墅项目包括鸿坤林语墅、远洋天著、中海

九号公馆•御龙府等。套总价区间，叠拼1600-1800万元/套，

联排1400-1800万元/套，双拼1400-1700万元/套；去化速度，

鸿坤林语墅半年去化30套，销售金额5.6亿元；远洋天著2013

年去化102套，销售金额11.9亿元；中海九号公馆2013年去

化87套，销售金额14亿元。

物业

类型

项目名称

容

积

率

建筑

面积

(㎡)

开盘

时间

近期成交均价

(元/㎡)

套均面积

（㎡）

套总价

(万元/套)

成交

套数

月均销量

（套/月）

叠拼

鸿坤

林语墅

1.0

2

15.272013.750000-53000

346-36

6

1600-180

0

194-5

联排

鸿坤

林语墅

1.0

2

15.272013.748000-49000

445-47

0

2100-220

0

115-6

远洋天著1.17.52011.942000-43000

300-38

0

1000-140

0

2157-8

中海

九号公馆

0.834.82011.138000-40000

420-43

0

1400-170

0

2397-8

双拼

中海

九号公馆

0.834.82011.136000-37000

420-45

0

1400-170

0

50.5-1

以上各项目若折合成地上口径价格，则远洋天著的联排地上

成交价约5.5-5.8万元/平方米，中海九号公馆约5.8-6.0万元/

平方米，鸿坤林语墅联排地上口径约7.9-8.5万元/平方米；

远洋天著2013年全年成交联排96套（平墅成交90套），

成交较为稳定，个别项目地上口径价格达8.5万元。

（六）区域平墅市场

区域平墅市场：目前市场存量较少，但未来亦庄、东坝将有

多个项目打造平墅产品，该产品未来竞争将加剧。

目前周边区域内仅有远洋天著以及鸿坤花语墅有少量平墅

产品。其中远洋天著平墅已基本售罄，花语墅由于供应较少，且

于2013年下半年提价造成惜售状态。而以上两项目，初始目的

主要利用平墅产品来平衡地块整体指标，并非各项目的主力产品。

因此市场去化速度不高，但由于产品类型较新，目前成交表现情

况良好。

未来，在亦庄区域融创等开发企业将打造平墅改进型产品，

东坝区域首城项目则设置了平墅的主力产品。除以上两项目外，

未来将出现大量容积率1.2的平墅改进型产品。

五、地块整体定位

（一）项目市场定位

根据项目所处区位、环境、指标情况，周边配套，轨道交通

等多方面综合考虑总结出项目五大核心卖点：

双核心：鲁能未来三年内重点操作项目+城市核心项目；

交通区位支撑：北京城市核心区、三四环间、三轨交汇，

物业样本；（位置价值略逊于海淀黄庄、北土城、惠新西街

南口、慈寿寺，等同于西局、优于角门）

品牌竞争力支撑：鲁能地产倾力打造城市核心高端居住样

本；

高端业态支撑：反地域豪宅标杆，城市内核第一别墅居所；

产品特质支撑：北京东南城区高品质首选商住复合住区；

丰台区石榴庄项目市场定位为：

城市核心·高端居住生活综合体

（二）项目形象定位

丰台区石榴庄项目形象定位为：

鲁能·核心·效率生活居住样本

（三）产品定位

本项目产品汇聚了商品房、公建、自住商品房、底商等多种

产品物业类型，产品线庞杂且物业类型差距较大，产品总价相差

十倍以上，需对各类型物业进行细分研究定位并最终确定产品设

计需求。

1、商品住宅——推导产品“类独栋·城市别墅”

指标说明：总计9630平米，项目唯一商品住宅部分，承载了项

目最大的溢价任务。可适当延长销售周期，凭借产品

的市场稀缺性，赚取最大的溢价利润。产品需做精细

化设计，定制打造顶级城市物业。以及项目所在区位

打造城市豪宅第一居所。根据居住物业价值排序，将

此部分产品位置选择放置于S-24地块东侧及中央大

部分占地，预计容积率在0.8左右。

（别墅规划示意图）

产品定位：高端城市别墅

形象定位：京南三环第一城市别墅，高端客户效率首府

定位说明：打造纯粹高端类独栋别墅，城市精英人群第一居所。

产品形态大于使用功能，满足顶级城市精英的城市生

活别墅化的居住体验。

产品描述：考虑目前市场高价格产品接受度细分，以及未来产品

的价格成长性，需控制类独栋产品面积，并赋予产品

高附加值，高城市属性，使其具备真正城市别墅意义

的高品质的城市第一别墅居所，产品类别为“类独栋”

细分。

产品说明：地上面积220-240平米，地上合计可加建70平米以

上，地上做两层半设计，首层层高3.6米，二层层高

3.3米，三层层高3.0米，庭院面积约80-120平米左

右。地下做两层设计，地下一层3.3米，地下二层3.5

米，单层面积约100-120平米，地下一层南侧实现下

沉庭院设计。别墅区内部人车分流，全地下停车，别

墅车位配比为1:4，户内预留1部电梯井道，毛坯交

房。产品外观稳重、大气，线条简洁、明快。

建筑风格：考虑项目整体定位为城市核心区的效率居住样本社区，

建议本案“类独栋”产品风格尽量保持线条简洁，整

体风格稳重、大气。建议可采取赖特草原风格，利用

新中式语言结合现代体块线条与手法进行立面打造。

价格定位：140000元/平米（地上）（货值：13.54亿元），折合

全面积均价约70000元/平米以上，套总价3500万

左右。

销售周期：2016.Q3——2017.Q4（最长六个季度）

销售形式：2016年5月别墅产品已具备入住条件，销售模式将

采取现房销售，后期或可进行期转现二次提价或增加

精装修销售实现更高溢价销售。

别墅车位：车位配比实现1:4，为一库四车位形式，共计40套车

位。车库售价实现140万元/套。（别墅车位总货值

5600万元。）

首层（北入户）地下一层

地上二层

地上三层

地下二层及车库

2、商业金融——拟推导产品为“小户型复式精装公寓”

指标说明：总计87349平米（未扣除底商部分），是项目最大销

售货值部分，承载着收回项目投资成本，赚取最大利

润的重任。因此商业金融产品一方面要控制总价保证

销售速度，一方面要突出产品溢价能力，赚取超额收

益。S-24地块选取地块最北侧进行规划排布，北区依

据各地块形状进行排布。

（复式公寓产品规划图）

产品定位：小户型复式办公空间

形象定位：京东南·首席效率生活居住样本

定位说明：不限购、精装修、小户型LOFT、城市属性、便捷交

通与三轨交汇是支持商住公寓产品定位的“六大核心

竞争力”。城市时尚居所、精品舒适生活的极致体验、

享受空间带来的别样生活品味搭建出京东南高效工作

与生活状态下的精品居住样本。

产品描述：本案开发目标要实现快速开发，快速销售，因此在产

品设计上要控制面积，提升产品溢价能力。根据不同

地块具体条件情况，合理配置产品线，方可实现销售

溢价与控制总价的销售目标，便于销售推盘与后期溢

价。拟全部设计为4.5米层高的小户型通透格局的

LOFT复式公寓产品。

产品说明：分地块情况进行详细说明

S-24：地上商业金融指标33698平米，产品设计以LOFT

公寓+独立商业为主。LOFT产品，层高4.5米，主力产品

为南向60平米左右南北通透格局产品（除正对电梯间的户

型除外），端户型为40-60平米多朝向采光LOFT产品。户

型尽量做到通透格局设计。在建筑整体内部可充分发挥设

计手段，如引入共享公共空间、赠送面积等提升产品附加

值。交房标准为精装修。建筑整体控高80米，建筑层数为

17层，其中LOFT公寓为第2-17层，底商为1层与-1层。

首层商业层高6.0米，地下一层层高3.3米，以一拖二形式

进行销售，未来最多可分割成三层使用。商铺以8米标准

柱跨进行分割。

类型建面套数建面户型建面配比户型配比

南北通透634252三居40%36%

纯南向63163两居10%9%

南端角632126两居20%18%

北端角552110两居17%18%

侧端角40280一居13%18%

合计11631100%100%

（该配比为方案阶段初步设计后配比成果）

S-24地块建筑规划排布

S-24地块北区首层商铺排布

公寓入户层

公寓跃层

主力三居入户平面主力三居跃层平面

S-20、S-17、S-14-1：地上商业金融指标53651平米，

三个地块地上指标整体平衡设计考虑。产品设计以LOFT

公寓+裙房商业为主，LOFT产品层高4.5米。主力户型面

积为50平米单开间通透型两居户型产品，端户型为65平

米单开间通透型三居户型产品。建筑整体控高80米，建筑

层数为17层，其中LOFT公寓为第2-17层，底商为1层

与-1层。首层商业层高6.0米，地下一层层高3.3米，以

一拖二形式进行销售，未来最多可分割成三层使用。商铺

以8米标准柱跨进行分割。底商形式与S-24地块底商保持

一致。

S-20地块

类型建面套数建面户型建面配比户型配比

通透50251250两居83%86%

端户654260三居17%14%

合计291510100%100%

S-17地块

类型建面套数建面户型建面配比户型配比

通透5014700两居84%87%

端户652130三居16%13%

合计16830100%100%

S-14-1地块因目前无法完全实现方案报规，暂无法确认户

型配比关系。

为提升Loft公寓的舒适度，更好的实现价格，产品推荐选

择单边廊式布局，户型纯南向，除正对电梯户型外，尽量

保持通透格局，公寓价值最大化。

建筑风格：考虑项目整体定位，建议商业金融部分整体风

格仍保持公建产品属性，线条应简洁明快，保持较高档次

的公建意向，建筑风格可采取现代风格或德式风格，整体

色调风格应与别墅、自住商品房保持格调一致。

单体南侧立面单体北侧立面

三栋整体夜景人视

价格定位：整盘均价不低于68000元/平米（货值：59.43亿元）

总价区间：主力户型340-400万元/套左右，次主力户型410-450

万/套左右。

销售周期：2015.Q3——2016.Q4（合计最多约1年6个月左右）

S-24：2015.Q3——2016.Q1（最多约9个月左右）

S-20、S-17、S-14-1：2015.Q4——2016.Q6（最多约

18个月左右）

车位售价：产权车位总计1283个，平均售价30万元/个，总货

值3.85亿元。（以上数量除别墅车位。公寓与自住房

车位统一定价，共同管理、合并出售。）

仓库售价：仓库面积总计7969平米，整体均价25000元/平米，

总货值1.99亿元，仓库单套使用面积为7-15平米。

（位于S-24地块自住房的地下一、三、四层）。

3、自住商品房

指标说明：总计6.9万平米自住房，在开发商尽量提高用地效率，

将地块最优资源让位于地块内其他两种物业。

定位说明：北京市区最优位置自住房社区

产品定位：全部做两居户型，单套建筑面积不超过86平米（含

一次分摊），总价控制在200万元以内。楼座排布单

元尽量以东西向为主，让利地块优势资源给予商品房

与LOFT产品。单元内部梯户比不低于两梯四户配比

关系，单元平米仅作一种标准套型。

建筑风格：现代简约（青灰色、灰白色）

价格定位：22000元/平米（货值：15.18亿元）

销售周期：2014年三季度——2014年四季度

4、底商部分——拟推导“一拖二精品小商铺”

指标说明：根据最终规划情况，于S-24自住房西侧，LOFT公寓

北侧，S-20地块南侧，以及S-17与S-14-1之间设

置少量沿街底商，其中建议S-24LOFT公寓北侧底商

建议设计成可经营餐饮的独立商业，具体指标以最终

核算为主。商业形式以地上一层带地下一层形式为主，

其余商业均以商业裙房形式出现。

产品定位：一拖二形式精品临街商铺

定位说明：便利交通、城市繁华地段的投资兼自用型复式商铺，

以优越的沿街展示面及高投资属性成为京南商铺投

资首选。

产品形式：底商以地上一层带地下一层为主，首层层高6米，地

下一层层高3.3米

建筑风格：现代简约风格

价格定位：首层商业预计78000元/平米，地下一层预计在

25000-35000元/平米（地下商业货值：约2.63亿

元）。

总价区间：使用套型面积在120平米左右，主力总价控制在800

万/套左右，中大面积商铺总价另算。

销售周期：2016.Q4——2017.Q4

五、客户定位

（一）LOFT公寓客群定位

项目产品的核心客户来源大致可归纳为三类，核心职场商务

区的高端白领、公司高管、企业家等；南城传统个体经营者聚集

区的个体老板、私人业主等；以及南城传统居住区对居住有升级

需求或溢出型人群。

核心职场客群：针对CBD商务区以及逐步规划建设完成的

丽泽商务区内高端人群，主要以高级白领、企业高管、企

业家等为主，此类人群对于产品的舒适度、区内配套及交

通条件等因素有较高要求，但由于购买力的层次差异，对

高品质不同类型的物业有特别的喜好；区内经济型或改善

型loft公寓产品可满足高端白领或一部分限购人群的初次

置业需求，低密度高品质类独栋产品可满足高端客户的改

善型居住需求；

商贸经营者客群：针对木樨园商圈、大红门商圈、京深商

圈等经营者人群，主要以该三个区域内相关产品的个体经

营者，私人业主等中端人群，此类人群在京经营时间较长，

有较大的居住改善需求，但由于购买力或限购政策的限制，

无法购买在京购买普通住宅，区内改善型公寓产品能够阶

段性满足该类人群的居住需求；

传统居住区客群：针对方庄及周边一带老居住区的中高端

人群，主要为该区域早期居住者，此类人群由于购买力的

上升以及改善居住条件等因素促使，同时伴随对原区域各

类配套的依赖，在原区域附近购买高端改善型、别墅型产

品的需求不断升级，区内低密度高品质类独栋产品可满足

其需求；

（二）类独栋客群定位

城市精英：CBD、东单、金融街、亦庄四大区域高管级城

市精英，低密度高品质类独栋产品可满足高端客户的城市

别墅梦想型居住需求。

（三）底商客群定位

投资型客户：临街复式型小面积商铺，具备较强的投资属

性，多种业态经营条件，预留后期投资升值空间；

自持经营型客户：小面积商铺与餐饮条件均具备较强的自

持经营条件。不限购的产品属性，为南城创业或自持经营

客户提供。

（四）客群定位细分汇总表

类型细分客群特征购房需求需求产品

核心

职场客群

顶层人士

支付力极强，品质要求高，一般在城

外有别墅，城内有第一居所的需求

禧瑞都天玺，金茂府楼王，柏悦府，以及

早期的东山墅等

别墅物业

高管阶层

支付力高，对城市第一居所有较高的

舒适与品质要求

禧瑞都、金茂府的200左右主力户型，

远洋天著平墅及联排

别墅物业

白领阶层

受购买力和工作年限短、受限购等条

件制约

过渡兼投资，对空间的功能性与总价门槛

极为重视

经济型Loft公寓

商贸

经营者客群

私营业主

支付力相对较高，在京时间较长，一

般能规避限购，对品质和舒适度有一

以经营地为核心向外围扩散的较高品质

二手房，新项目中大户型甚至顶级产品

别墅物业

舒适性Loft公寓

定要求

个体业主

支付能力有限，大一部分受限购困

扰，以租住为主，有刚性置业需求

有在固安、武清（高考蓝印）等地置业，

但平时仍以租住为主，有就近置业的需求

经济型/舒适性Loft公寓

传统居住区客群

一般以置换的方式的升级，逐次向外

城置换，但对主城仍有极高依赖

现有大户型客户会倾向由楼房向低密度

物业置换；中小户型客户主要是面积和品

质上的升级

别墅物业

舒适性Loft公寓

泛主城区投资客群

看中主城物业的保、升值预期，作为

资产配置一部分，重视投资门槛

如金茂府58平米起精装公馆，各阶层及

本外地人士均有

经济型Loft公寓

六、营销展示体系方案

（一）售楼处功能需求说明

1、自住商品房销售中心：

面积需求：1500平米以上

功能需求：满足大量客户高密集度到访、签约功能，具备

大量停车条件，交通相对便利

进度要求：须满足2014年5月底前进场条件

使用周期：2014年5月——2014年8月

目前进度：顺义马坡金蝶软件园

2、公建产品销售中心：

面积需求：600平米左右

功能需求：室内具备搭建LOFT样板间条件

进度要求：2015年4月1日前进场

使用周期：2015年4月——2017年4月

目前进度：暂定S-14-1地块西侧搭建临时售楼处及样板间

3、别墅产品销售中心：

面积需求：400*2平米左右

功能需求：用于预约接待高端客户体验营销别墅产品

进度要求：2016年2月前

使用周期：2016年2月——2017年12月

目前进度：确定于S-24地块别墅区选取两栋别墅定制售楼

处与一套别墅样板间，后期带精装出售

（二）售楼处选址建议

1、自住商品房销售中心

目前意向性选址顺义马坡的金蝶软件园A座一层北侧，总规

模1654平米。作为自住商品房的临时售楼中心。

项目

工作事项具体要求

场地租赁

租期3个月（5月1日—7月31日）

进场流程、沟通。

物业费：23元/平米/月，室内电费自负；

场地使用押金2万元

门禁卡：10个，押金100元/张，退卡时退款。

室内办公空间划分意向：

2、商业金融产品销售中心：

考虑到本案产品在营销过程中必须要打造LOFT样板间，且

又无法满足实楼装修实用，因此在正式销售中心的选择上必须满

足样板间室内搭建条件，即室内层高不低于4.5米展示条件。同

时综合考虑客户到达便利性（乘坐地铁、与自驾车到达）、良好

的昭示性、以及停车、动线等综合因素。

综合考虑，本项目商业金融产品销售中心暂定择址项目最北

端，即S-14-1地块西侧，临近刘家窑快速路主路，由开发部完

成前期报批临建手续。

3、别墅产品销售中心：

别墅产品入市时间晚，并采取客户约访制。因此在建议未来

可甄选S-24地块别墅区两栋相邻别墅产品打造别墅销售中心，

一栋作为样板间展示，另一栋作为销售中心，未来可将室内精装

合并出售。

目前暂时确定以下区域及建筑为别销售中心的初步选址及

方案，后期将随工作进度推进，详细制定别墅接待区展示体系定

位。

样板间

售楼处

停车场

别墅销售中心

七、项目计划节点

（一）计划经营工作排期

石榴庄项目土地款总价高，资金压力大，决定了项目必须快

进快出，实现快速销售，缓解资金压力。项目分期应以市场为导

向，以项目利润最大化为目标，根据政府要求，结合项目规划指

标、资金安排、施工组织等实际情况统筹考虑。

详见附件之经营计划排期表。

（二）开发分期计划工作排期

（三）销售计划工作排期

除自住商品房外，公建产品集中销售期为2015年三季度至

2016年四季度，后续至2017年的销售工作将以别墅、车位、底

商的销售工作及后期入住办理工作为主。

详见附件之销售预计表。

分期物业类型项目

2014年

第三季度

2014年

第四季度

2015年

第一季度

2015年

第二季度

2015年

第三季度

2015年

第四季度

2016年

第一季度

2016年

第二季度

2016年

第三季度

2016年

第四季度

2017年

第一季度

2017年

第二季度

2017年

第三季度

2017年

第四季度

合计

销售面积（平米）69,000.0069,000.00

销售均价（万元/平）2.202.20

销售额（万元）151,800.00151,800.00

销售回款（万元）45,540.0030,360.0075,900.00151,800.00

交房面积（平）69,000.0069,000.00

交房销售额（万元）151,800.00151,800.00

销售面积（平米）2,000.001,500.00500.002,500.002,500.00630.009,630.00

销售均价（万元/平）13.5014.0014.0014.0014.5014.5014.06

销售额（万元）27,000.0021,000.007,000.0035,000.0036,250.009,135.00135,385.00

销售回款（万元）27,000.0021,000.007,000.0035,000.0036,250.009,135.00135,385.00

交房面积（平）2,000.001,500.00500.002,500.002,500.00630.009,630.00

交房销售额（万元）27,000.0021,000.007,000.0035,000.0036,250.009,135.00135,385.00

销售面积（平米）20,000.0013,698.0033,698.00

销售均价（万元/平）6.406.806.56

销售额（万元）128,000.0093,146.40221,146.40

销售回款（万元）76,800.0055,887.8488,458.56221,146.40

交房面积（平）33,698.0033,698.00

交房销售额（万元）221,146.40221,146.40

销售面积（平米）15,000.0015,000.0020,000.003,651.0053,651.00

销售均价（万元/平）6.607.007.207.406.99

销售额（万元）99,000.00105,000.00144,000.0027,017.40375,017.40

销售回款（万元）59,400.0063,000.0086,400.0016,210.44150,006.96375,017.40

交房面积（平）53,651.0053,651.00

交房销售额（万元）375,017.40375,017.40

销售面积（平米）2,875.002,875.00

销售均价（万元/平）4.504.50

销售额（万元）12,937.5012,937.50

销售回款（万元）12,937.5012,937.50

交房面积（平）2,875.002,875.00

交房销售额（万元）12,937.5012,937.50

销售面积（平米）7,968.007,968.00

销售均价（万元/平）2.502.50

销售额（万元）19,920.0019,920.00

销售回款（万元）19,920.0019,920.00

交房面积（平）7,968.007,968.00

交房销售额（万元）19,920.0019,920.00

销售面积（平米）3,805.003,805.00

销售均价（万元/平）3.503.50

销售额（万元）13,317.5013,317.50

销售回款（万元）13,317.5013,317.50

交房面积（平）3,805.003,805.00

交房销售额（万元）13,317.5013,317.50

销售面积（平米）756.00177.0040.00973.00

销售均价（万元/平）300,000.00300,000.001,400,000.0034.52

销售额（万元）22,680.005,310.005,600.0033,590.00

销售回款（万元）22,680.005,310.005,600.0033,590.00

交房面积（平）自住房S-24商住S-24别墅-

交房销售额（万元）22,680.005,310.005,600.0033,590.00

销售面积（平米）350.00

销售均价（万元/平）300,000.00

销售额（万元）10,500.0010,500.00

销售回款（万元）10,500.00

交房面积（平）北区商住

交房销售额（万元）10,500.0010,500.00

销售面积（平米）69,000.000.000.000.0020,000.0028,698.0015,000.0020,000.005,651.0016,904.00677.002,540.002,500.00630.00181,600.00

销售额（万元）151,800.000.000.000.00128,000.00192,146.40105,000.00144,000.0054,017.4089,855.0012,310.0040,600.0046,750.009,135.00973,613.80

销售回款（万元）45,540.0030,360.000.000.00152,700.00115,287.8463,000.0086,400.0043,210.44328,320.5212,310.0040,600.0046,750.009,135.00973,613.80

交房面积（平）0.000.000.000.000.000.000.000.0071,000.0016,148.00500.002,500.0089,849.00630.00180,627.00

交房销售额（万元）0.000.000.000.000.000.000.000.00178,800.0089,855.0012,310.0040,600.00642,913.809,135.00973,613.80

车位（S-24）

9

车位

（S-17、S-20、S-14-

1）

丰台南苑项目销售预计表

1

自住商品房

（S-24)

2

城市别墅

（S-24）

6

仓库（自住房）

（S-24)

合

计

4

3

LOFT公寓

（S-24）

LOFT公寓

（S-20、S-17、S-14-1)

5

地下一层商业

（S-24)

7

地下一层商业

（S-17、S-20、S-14-

1）

8

八、产品配置标准

（一）商住公寓产品整体装修标准

（室内精装标准——2000元/平米）

部位精装项目配置标准档次标准参考品牌限额造价

厅室

地面复合木地板国产品牌圣象、大自然120元/平米

墙面涂料合资品牌多乐士、立邦

顶面涂料合资品牌多乐士、立邦

卫生间

地面仿石砖国产品牌诺贝尔、东鹏150元/平米

墙面仿石砖国产品牌诺贝尔、东鹏150元/平米

顶面石膏板吊顶国产品牌

洁具安装到位合资品牌科勒、乐家1000元/件

五金安装到位合资品牌科勒、乐家1000元/件

小五金安装到位合资品牌科勒、摩恩50元/件

淋浴房安装到位国产品牌1600元/个

洗手柜安装到位国产品牌800元/个

厨房

橱柜防火板面层、人造石台面国产品牌欧派、博洛尼1600元/米

灶具电灶国产品牌

方太、老板、海尔3500元/套

烟机欧式油烟机国产品牌

其它

室内门复合门国产品牌1200元/镗

楼梯栏杆烤漆栏杆+木扶手300元/米

二层围挡玻璃围挡+木栏杆450元/米

开关、插座安装到位15元/个

灯具不配置

窗帘不配置

家用

电器

不配置

（二）各物业类型交房标准

详见交房标准表格。

自住房联排别墅商业公寓还建商业车库

结构形式剪力墙剪力墙框剪框剪框剪

层高标准层2.7米首二层高3.6、3.3米、地下6米LOFT4.5米，平层3.3米标准层3.6米3.3米

基础形式满堂基础满堂基础满堂基础满堂基础满堂基础

平屋面斜层面平屋面斜屋面平屋面平屋面平屋面

户内平层错层复式平层复式复式+平层平层平层

单元间有高差无高差无无无无无

外墙保温

120厚B1级聚苯板+A级防火

隔离带

120厚B1级聚苯板+A级防火

隔离带

120厚A级防火保温板120厚A级防火保温板防水外50厚聚苯板

屋面防水

3mmSBS+4mm聚氨酯涂膜

防水

3mmSBS+4mm聚氨酯涂膜

防水

3mmSBS+4mm聚氨酯涂膜

防水

3mmSBS+4mm聚氨酯涂膜

防水

3mmSBS+4mm耐根刺防水

卫生间防水

1.5mm厚JS防水，淋浴区涂

抹高度为1.8米

1.5mm厚JS防水，淋浴区涂

抹高度为1.8米

1.5mm厚JS防水，淋浴区涂

抹高度为1.8米

1.5mm厚JS防水，淋浴区涂

抹高度为1.8米

1.5mm厚JS防水，淋浴区涂

抹高度为1.8米

外墙防水

地下室外墙3mm+4mmSBS

卷材防水，地上窗口

200mm宽3mmSBS防水

地下室外墙3mm+4mmSBS

卷材防水，地上窗口

200mm宽3mmSBS防水

地下室外墙3mm+4mmSBS

卷材防水，地上窗口

200mm宽3mmSBS防水

地下室外墙3mm+4mmSBS

卷材防水

地下室外墙3mm+4mmSBS

卷材防水

地下室外墙防水保护层120厚砌体120厚砌体120厚砌体120厚砌体120厚砌体

屋面隔热90厚聚苯板90厚聚苯板90厚聚苯板90厚聚苯板90厚聚苯板

单元门不锈钢门无不锈钢仿铜门不锈钢门无

入户门普通四防门仿铜门中档四防门无无

阳台门塑钢窗铝木复合窗无

无无

户内门无无复合门无无

外窗塑钢窗铝木复合窗断桥铝合金窗玻璃幕墙无

电动天窗无有无无无

厅室地面混凝土地面混凝土地面复合木地板混凝土地面环氧树脂

厨卫地面水泥砂浆地面水泥砂浆地面地砖水泥砂浆地面地砖

厅室墙面耐水腻子耐水腻子涂料耐水腻子涂料

厨卫墙面水泥砂浆拉毛水泥砂浆拉毛墙砖水泥砂浆拉毛墙砖

厅室顶面耐水腻子耐水腻子涂料耐水腻子涂料

厨卫顶面刮大白刮大白纸面石膏板吊顶刮大白铝扣板吊顶

室内栏杆铁栏杆铁栏杆烤漆栏杆铁栏杆铁栏杆

室外栏杆铁栏杆铁艺栏杆铁艺栏杆铁栏杆无

地面地砖无大理石地砖无

墙面涂料无仿石砖墙砖无

顶面涂料无造型吊顶吊平顶无

地面地砖无仿石砖地砖无

墙面涂料无仿石砖涂料无

顶面涂料无吊平顶涂料无

墙面普通涂料全干挂石材，局部紫铜材质装饰

底商部分石材，其它部分仿

石涂料

玻璃幕墙无

线条聚苯线条石材线条聚苯线条无无

电气工程

元器件、导线选用国产优质

品牌，开关、插座选用一般

品牌

元器件选用ABB、导线选用

国产优质品牌，开关、插座

选用一般品牌

元器件选用ABB、导线选用

国产优质品牌，开关、插座

选用国产优质品牌

元器件选用ABB、导线选用

国产优质品牌，开关、插座

选用一般品牌

元器件选用ABB、导线选用

国产优质品牌，开关、插座

选用一般品牌

给排水

符合使用规范，中档国产品

牌，管材普通UPVC

符合使用规范，中档国产品

牌，管材普通UPVC

符合使用规范，中档国产品

牌，管材普通UPVC

符合使用规范，中档国产品

牌，管材普通UPVC

符合使用规范，中档国产品

牌，管材普通UPVC

同层排水无无无无无

直饮水无无无无无

室内供暖钢制散热器无地暖中央空调钢制散热器

供暖设备集中供暖集中供暖集中供暖空调机组集中供暖

空调系统无无无有无

通风系统无无无有有

燃气系统有有无无无

电梯工程有预留电梯井道有有有

消防工程有有有有有

智能化系统有有有有有

景观工程200元/平米标准600元/平米标准400元/平米标准250元/平米标准

门窗配置

结构及粗

装修

建造标准

石榴庄乡产品配置标准

部位建造项目

安装工程

室内装修

首层大堂

公共区域

室外装修

九、投资与收益分析

（一）投资估算

1、项目总投资

项目总投资889131万元，建筑面积单位成本34662元/平

米，其中：土地成本536677万元（包含土地费用、土地契税、

地下商业车库补交出让金、还建商业补偿款），建筑面积单位成

本20922元/平米。前期工程成本14263万元，建筑面积单位成

本556元/平米。基础设施总成本14846万元，建筑面积单位

成本579元/平米。建安工程总成本145379万元，建筑面积单

位成本5667元/平米。公共配套费7775万元（包含配套学校、

代征绿地、代征道路成本），建筑面积单位成本303元/平米。

资本化利息73351万元，建筑面积单位成本2859元/平米，期

间费用33096万元，建筑面积单位成本1290元/平米，税费

54522万元，建筑面积单位成本2125元/平米。

2、住宅地块投资

S-24地块住宅地块开发成本总计611276万元，建筑面积单

位成本33741元/平米，其中：土地成本385674万元（包含分

摊的土地费用、土地契税、地下商业车库补交出让金、还建商业

补偿款），建筑面积单位成本21288元/平米。前期工程成本9998

万元，建筑面积单位成本552元/平米。基础设施总成本10556

万元，建筑面积单位成本583元/平米。建安工程总成本89250

万元，建筑面积单位成本4926元/平米。公共配套费5501万

元（包含配套学校、代征绿地、代征道路成本），建筑面积单位

成本304元/平米。资本化利息51896万元，建筑面积单位成

本2864元/平米，期间费用20380万元，建筑面积单位成本

1125元/平米，税费32188万元，建筑面积单位成本1777元/

平米。

3、商业地块投资

S-14、17、20商业地块开发成本总计277855万元，建筑

面积单位成本36876元/平米，其中：土地成本151003万元（包

含分摊的土地费用、土地契税、地下商业车库补交出让金、还建

商业补偿款），建筑面积单位成本20041元/平米，前期工程成本

4265万元，建筑面积单位成本566元/平米，基础设施总成本

4289万元，建筑面积单位成本569元/平米，建安工程总成本

56129万元，建筑面积单位成本7449元/平米，公共配套费

2274万元（包含配套学校、代征绿地、代征道路成本），建筑面

积单位成本302元/平米。资本化利息21455万元，建筑面积

单位成本2847元/平米，期间费用,12716万元，建筑面积单位

成本1688元/平米，税费22335万元，建筑面积单位成本2964

元/平米.

4、还建地块投资

还建地块拟交还村委会自建，由我方出资补偿建设费用，补

偿费用预估8.5亿元，此笔费用将作为土地补偿费按照可售面积

比分摊在住宅地块及商业地块土地成本中。

（二）投资损益分析

项目截止2017年四季度销售完毕，2017年底全部交房确认

收入，整体营业收入97.36亿元，营业成本80.15亿元，营业税

金及附加5.45亿元，期间费用3.31亿元，累计实现利润总额8.45

亿元，所得税2.11亿元，净利润6.34亿元，销售利润率8.68%，

销售净利润率6.51%，投资回报率6.96%。

（三）现金流量分析

项目2014年一季度开始土地资金投入，二季度建设资金投

入，建设期截止2016年结束。

累计现金流入165.36亿元，其中销售回款97.36亿元，借

款68亿元(无自有资金）。

累计资金流出159.03亿元，其中土地投入资金支出53.67

亿元，工程建设资金支出19.15亿元，借款利息支出7.50亿元，

归还借款本金支出68亿元，税金支出7.56亿元，期间费用(管

理费用、销售费用）支出3.14亿元。整体项目结束预计期末货

币资金余额6.34亿元。

附件1

石榴庄项目S-24地块一级节点

工作项

S-24地块（报集团计划）

自住房（地下4层，地

上26层）

LOFT（地下4层，地上18

层）

类独栋（地下2层，地

上2层）

签订土地出让合同

已完成（2014-2-20）

交地

2014年4月20日

取得国有土地使用权证

2014年5月25日

产品定位

已经完成一级评审（2014-2-27）,4月15日二级评审

方案设计

2014-4-25一级评审,5月15日二级评审

取得规划意见复函

2014年5月25日

取得建设工程规划许可证

2014年7月15日2014年7月15日2014年7月15日

完成施工图强审

2014年7月31日

确定总包单位(含土方、桩基、

总包）

2014年4月30日（确定土方、基坑支护、降水单位），5月30日出总包

招标图，7月10日定总包。

取得建筑工程施工许可证

2014年9月10日2014年9月25日2014年9月25日

取得预售许可证

2014年10月10日2015年8月28日__

开盘

2014年10月25日（周

六）

2015年8月29日2016-8-1现房销售

完成土方、降水及边坡支护

2014-5-25土方开工，2014-10-25土方完工。

完成桩基础

2014年12月10日2014年12月10日__

出零米

2015年5月15日2015年5月15日2015年4月30日

主体达到预售条件

__

2015-8-15（共18层，需

达到总层数的一半）

__

主体结构封顶

2015年10月30日2015年11月20日2015年7月30日

取得竣工验收备案表

2016年9月30日2016年10月20日2016年5月31日

精装施工完成

__2017年6月31日__

发出入伙通知书

2016年11月20日2017年8月30日2016年8月1日

附件2

目标成本分析表

项目2014年2015年2016年2017年合计

一、营业收入--268,655.00704,958.80973,613.80

二、营业成本--239,639.49561,873.67801,513.16

三、营业税金及附加--15,044.6839,477.6954,522.37

其中：土地增值税--

四、营业利润--13,970.83103,607.44117,578.27

五、期间费用7,363.0710,194.549,773.625,765.8533,097.07

1、销售费用6,971.439,295.246,971.434,647.6127,885.71

2、财务费用--1,014.75676.501,691.25

3、管理费用391.64899.301,787.44441.743,520.11

六、本年利润总额-7,363.07-10,194.544,197.2197,841.5984,481.19

七、累计利润-7,363.07-17,557.61-13,360.3984,481.1984,481.19

八、所得税21,120.3021,120.30

九、累计净利润-7,363.07-17,557.61-13,360.3963,360.8963,360.89

附件3

现金流量分析表

项目

2014年

1季度

2014年

2季度

2014年

3季度

2014年

4季度

2015年

1季度

2015年

2季度

2015年

3季度

2015年

4季度

2016年

1季度

2016年

2季度

2016年

3季度

2016年

4季度

2017年

1季度

2017

年2季

度

2017

年3季

度

2017年

4季度

2018

年4季

度

合计

资金投入合计

439,51

5

112,46

1

21,23226,16118,27523,32939,75135,92038,10946,21434,96759,3368,588

11,57

5

12,25

0

-29,15

3

11,72

5

910,253

一、土地支出小计

436,72

0

99,957--------536,677

二、建设资金支出小计-2,1136,08112,2127,27912,37113,22613,59122,92528,60123,04816,2275,5225,5225,5225,522

11,72

5

191,485

三、资本化利息支出2,7958,0268,2798,2798,5338,3956,9886,1505,7585,2124,93573,351

四、税费支出-2,3656,8725,6702,4622,56419,53816,1799,42612,4016,98443,1083,0666,0536,728

-34,67

5

108,740

1、销售费用2,3242,3242,3242,3242,3242,3242,3241,7431,7431,7431,7431,1621,1621,1621,162-27,886

2、财务费用1,01559285--1,691

3、管理费用-44545331811,520

4、税金支出4,4343,109-16,95713,5917,23210,0944,78740,0321,2024,6965,456

-35,94

7

-75,643

资金来源合计

450,00

0

110,00

0

60,54030,36015,000

-10,00

0

47,70050,28828,00041,40023,21078,321

-12,69

0

10,60

0

41,75

0

9,135973,614

一、销售回款45,54030,360--

152,70

0

115,28

8

63,00086,40043,210

328,32

1

12,310

40,60

0

46,75

0

9,135-973,614

二、贷款余额

450,00

0

560,00

0

575,00

0

575,00

0

590,00

0

580,00

0

475,00

0

410,00

0

375,00

0

330,00

0

310,00

0

60,00035,0005,000---

新增土地成本贷款

450,00

0

20,000470,000

归还土地贷款--10,000

120,00

0

85,00065,00070,00020,000

100,00

0

470,000

土地借款余额

450,00

0

470,00

0

470,00

0

470,00

0

470,00

0

460,00

0

340,00

0

255,00

0

190,00

0

120,00

0

100,00

0

-----

新增建设资金借款90,00015,00015,00015,00020,00030,00025,000210,000

归还建设资金借款

150,00

0

25,000

30,00

0

5,000210,000

建设资金借款余额90,000

105,00

0

105,00

0

120,00

0

120,00

0

135,00

0

155,00

0

185,00

0

210,00

0

210,00

0

60,00035,0005,000--

三、期末资金余额10,485-2,46139,3084,199-3,275

-33,32

9

7,94914,368

-10,10

9

-4,814

-11,75

7

18,985

-21,27

8

-975

29,50

0

38,288

-11,72

5

累计资金余额10,4858,02447,33251,53148,25714,92822,87637,24427,13622,32210,56529,5508,2727,297

36,79

7

75,086

63,36

1

63,361